昆明市人民政府关于修改昆明市房屋估价标准的批复

（1983年6月9日昆政复〔1983〕51号）

市房管局：
市政府同意你们对昆明市房屋估价标准的修改意见及附件。现对有关问题批复如下：

一、昆明地区凡需进行房屋拆迁补偿、买卖及交换产权等，均统一按此标准计算价格，不得自行浮动。

二、凡办理房屋拆迁、补偿、买卖、交换产权者，必须经房管部门会同有关双方，共同丈量，按房屋估价标准进行勘估后方可签定协议或成交，否则无效。严禁违反规定的非法交易。

三、此《昆明市房屋估价标准》自八三年七月一日起正式执行，七月一日前仍按原规定执行。由你局公布并做好宣传解释工作。
此复

关于修改昆明市房屋估价标准的报告

市政府：
昆明市房屋估价标准是一九六三年制定的批准的，在试行中对城市建设起到了一定的积极作用。一九八一年对这个标准又作了修定，并经市建委批准试行，几年来在试行中发现由于房况复杂，等级内容含混，标准不尽合理，价格偏低，执行中争议较多。
为适应城市建设发展的需要，使估价标准公平合理，我们按各种不同结构，
分别选择了有代表性的房屋作为估价模式，并针对修改内容参照《云南省建筑工程预算定额》，《昆明市地区工程汇总表》，以及云南省工程预算定额中“关于建筑工程计算规划”等规定，以及三材和工资调高的幅度，拟定了新的估价标准。
修订后各类结构、等的增减幅度（详见增减幅度对比表），其中：砖木全新结构平均增加的幅度为百分之二十，土木全新结构平均增加幅度为百分之十五，简易全新结构平均增加百分之二十五。钢混和砖混结构未作内容分析，估价时按实际选价的固定资产折旧率计算应摊销的折旧费后等于现值补偿费。
现将重新修订《昆明市房屋估价标准》连同“房屋等级评定批准”、“房屋成色评定标准”和“计算建筑面积规划”三个附件一并报请审批。

昆明市房地产管理局
一九八三年六月七日

昆明市房屋估价标准


┌──┬───────────┬──────────────┬─────┐    
│结构│                      │                            │          │
├──┤                      │                            │          │
│等级│       砖    木       │           土    木         │   简易   │
├──┤                      │                            │          │
│新旧│                      │                            │          │
│程度│                      │                            │          │
├──┼───┬───┬───┼──┬──┬──┬──┬──┼──┬──┤
│    │  一  │  二  │  三  │ 一 │ 二 │ 三 │ 四 │ 五 │ 一 │ 二 │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│全新│144.49│116.72│98.06 │130.│108.│90. │74. │62. │70. │43. │
│    │      │      │      │83  │21  │09  │06  │87  │92  │85  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│九成│130.02│105.05│88.23 │117.│97. │81. │66. │56. │63. │39. │
│    │      │      │      │77  │39  │08  │65  │58  │33  │48  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│八成│115.57│93.38 │78.43 │104.│86. │72. │59. │50. │56. │35. │
│    │      │      │      │69  │56  │07  │25  │29  │72  │08  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│七成│101.12│81.70 │68.62 │91. │75. │63. │51. │44. │49. │60. │
│    │      │      │      │60  │75  │06  │84  │01  │64  │69  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│六成│86.67 │70.03 │58.82 │78. │64. │54. │44. │37. │42. │26. │
│    │      │      │      │52  │93  │05  │44  │72  │55  │31  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│五成│72.23 │58.34 │49.01 │65. │54. │45. │77. │31. │35. │21. │
│    │      │      │      │40  │10  │05  │0.  │44  │46  │93  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│四成│57.77 │46.69 │39.20 │52. │43. │36. │39. │25. │28. │17. │
│    │      │      │      │34  │29  │04  │62  │16  │37  │54  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│三成│43.33 │35.02 │29.40 │39. │32. │27. │22. │16. │21. │13. │
│    │      │      │      │26  │47  │02  │22  │87  │27  │16  │
├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│残值│19.25 │15.56 │13.06 │17. │14. │12. │9.  │8.39│9.45│5.85│
│    │      │      │      │45  │43  │00  │87  │    │    │    │
├──┼───┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│    │  一、钢混和砖混结构的标准价格，按实际造价的固定资产折旧率计算。│
│    │应摊销的折旧费，等于现值补偿价。(实际造价一折旧费二补偿价)      │
│    │  二、特殊建筑物、剧场、仓库、工厂等另行按实计算，营业用房在基础│
│    │上的提高5～10%(主要街道10%)。                                   │
│ 说 │  三、附属设备计价标准：1.围墙、砖墙全新每平方米16.02元，土基墙 │
│    │每平方米14.68元，煤渣砖墙每平方米37.06元；2.全新砖砌水井每口128 │
│    │元，土井每口31.69元；3.水泥构件如：面盆、浴池、水池按建筑物实体 │
│    │计算，每立方米156.52元；4.砖砌水泥抿面的水池、花台等按构筑物实体│
│ 明 │计算，每立方米47.07元。                                         │
│    │  四、室外地坪计价标准：石板地坪每平方米4.70元，混凝土地坪5.65元│
│    │平方米，三合土水泥地坪4.02元/平方米，砖铺2.70元/平方米。        │
│    │  五、成材树木和名贵花草按园部门规定折价补偿。                  │
│    │  六、估价计算办法：先按结构等级和成色，对照标准表查出每平方米补│
│    │偿价，再以每平方米补费价×建筑面积÷其它附属设备补偿额，即为总补│
│    │偿价。                                                          │
└──┴────────────────────────────────┘

附件一：房屋等级评定标准


┌──┬──┬─────────────────────────────┐
│结构│等级│                         内容分析                         │
├──┼──┼─────────────────────────────┤
│    │一、│坚实的木梁(柱直径在25公分以上)，钢筋混凝土主梁、砖墙、双层│
│    │    │筒板瓦屋面或有防水层、平瓦屋面、较好的企口板，混凝土或花砖│
│ 砖 │    │地坪，较好的木平顶和有线条的砖灰平顶，双层门(窗1.5平方米  │
│    │    │以上)，腰头玻璃窗和腰头装板门(不低于5冒头)墙面装饰有磁砖、│
│    │    │磨石子、洗石子、护墙板等。水电设备齐全，精工雕刻、金漆彩画│
│    │    │，开间在4.5米以上的也属此类。                             │
│    │二、│较好的木梁柱(直径在20公分以上)、砖墙、筒板瓦屋面，一般企口│
│ 木 │    │板或较好的拼缝楼地板三合土、水泥地坪，一般木平顶。有腰头的│
│    │    │玻璃门窗、油漆墙，有水电设备。                            │
│    │三、│木屋架、砖墙、筒板瓦屋面拼缝楼地板，三合土、水泥地坪，纤维│
│    │    │板平顶，一般玻璃窗装门板，一般粉刷。                      │
├──┼──┼─────────────────────────────┤
│    │一、│坚实的木梁柱(柱直径在25公分以上)、砖石墙角，全部金包墙或砖│
│    │    │柱上基墙，企口板和较好拼缝楼地板，楼楞间距10公分以内，三合│
│    │    │土地坪在8公分以上，水泥地坪在6公分以上，全部木板和砂灰条平│
│    │    │顶，较好的花格雕花和玻璃门窗，照明安装工整，筒板瓦屋面，中│
│    │    │级粉刷。                                                  │
│ 土 │二、│整齐的木梁柱(柱直径在25公分以上)，部份金包银墙或工整土基墙│
│    │    │、拼缝地板、楼楞间距50公分以内，三合土地坪在6公分以上，水 │
│    │    │泥坪4公分以上，木平顶、雕花板子门窗或装板门窗，玻璃窗（在 │
│    │    │1.2平方米以上）。一般照明、筒板瓦屋面大部份油漆粉刷。     │
│    │三、│一般的木梁柱、土基墙、拼缝楼地板、煤渣、水泥地坪、纤维板平│
│    │    │顶、格子门窗、玻璃窗(在1平方米以上)，装板门，一般照明，筒 │
│ 木 │    │板瓦屋面、石灰抿面、石灰抿面、刷白。                      │
│    │四、│木屋架、土基墙、普通楼板、土地坪、水泥抿面，一般的板门、玻│
│    │    │璃或格子窗，临时性照明、筒板瓦屋面，一般粉刷。            │
│    │五、│木行条担山、土基墙或主筑墙、普遍楼地坪、不规格木门、玻璃窗│
│    │    │、临时性照明、临时性照明、筒板瓦屋面、石灰粉白，用料拼凑简│
│    │    │单，施工粗糙。                                            │
├──┼──┼─────────────────────────────┤
│ 简 │一、│石棉瓦屋面、砖墙、土基墙、行架或行条担山砖石基顾砂灰或草泥│
│    │    │抿墙、石灰刷白。符合规格的木门和玻璃窗。                  │
│    │二、│油毡草顶屋面，土基墙、土筑墙、行条担山、简易板门、简易窗和│
│ 易 │    │玻璃窗用料拼凑，施工粗糙，简易的木板房也属此类。          │
└──┴──┴─────────────────────────────┘

附件二：房屋成色评定标准


┌──┬────────────────────────────────┐
│等级│                            现    状                            │
├──┼────────────────────────────────┤
│十成│新料新建，并经油漆粉刷房屋，完整无损。                          │
│九成│新建半年以内之房屋，门窗略有接触痕迹或新建房屋未加油饰粉刷者。  │
│八成│屋顶、房架、墙身均属完整坚固情况与新建无显著区别，或翻改建后的房│
│    │屋(旧米不能超过13)                                              │
│七成│屋顶木架、墙身及装修各部整齐，唯色彩不够鲜明，房屋外皮稍有剥落，│
│    │或利用旧料翻建的房屋。                                          │
│六成│屋面平整，不歪不斜。色彩陈旧，但完整坚固，或大修后的房屋。      │
│五成│房顶尚为平均，檐口小部弯曲，墙身局部剥蚀，门窗整齐完整能正确使用│
│    │。                                                              │
│四成│屋顶不甚整齐：檐口部份有波状，墙身局部损坏，木料已属陈旧，但无显│
│    │著倾斜，尚能正常使用。                                          │
│三成│墙身大部损坏、屋顶曲折不平，梁柱、榫头走动，无修理价值的危险房屋│
│    │。                                                              │
│残值│房屋有倒塌危险，尚有部份余废料。                                │
└──┴────────────────────────────────┘

附件三：计算建筑面积规则

一、单层与多层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。

二、建筑物内带有正规楼隔层时亦应分别以上情况，给予计算建筑面积，檐口高度在一米以上者按113计，在一米和一米之间按113计，一米五以上计23，二米以上全计。

三、如建筑物的各部分结构性质上有显著差异时，建筑面积可按不同部份分别计算。

四、建筑物有走廊檐（游春）的，应按柱子外缘的水平面积计算。

五、穿过建筑物的通道及建筑物内的门堂（门厅）和门斗，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。